2013.03.05
В умовах формування первинного та функціонування вторинного ринку землі обіг земельних ділянок оформляється переважно шляхом укладення договорів купівлі-продажу. Оскільки правове забезпечення обігу земельних ділянок згідно з п. 2 ст. 131 Земельного кодексу України повинно здійснюватися відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу, слід мати на увазі, що загальні положення щодо поняття, форми та порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлені Цивільним кодексом України. Зокрема, виходячи із змісту ст. 655 Цивільного кодексу, договір купівлі-продажу земельної ділянки можна визначити як двосторонній договір, відповідно до якого продавець передає або зобов’язується передати конкретну земельну ділянку у власність покупцеві, а покупець приймає або зобов’язується прийняти цю земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму.
Сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки виступають продавець та покупець. Правовий статус продавців та покупців земельних ділянок визначений загальними цивільно-правовими приписами, а його особливості – Земельним кодексом. Так, продавцями можуть бути власники земельних ділянок (фізичні або юридичні особи, яким на праві приватної власності належать земельні ділянки) або органи державної влади та місцевого самоврядування. В останньому випадку названі органи в якості продавців реалізують суб’єктивне право власності держави або територіальної громади на земельну ділянку.
Суб’єктом права державної власності на землю виступає держава як єдине ціле. Будучи складним механізмом реалізації влади в суспільстві, вона організована як певний апарат влади, що має складну структуру. Саме цей апарат являє собою розвинену систему відокремлених від суспільства державних органів, які здійснюють ті чи інші функції держави. Відповідно до здійснюваних функцій органи державної влади поділяються на органи законодавчої, виконавчої та судової влади. Здійснення правомочностей власника земель, які перебувають у державній власності, покладено законом на органи державної виконавчої влади. Так, згідно зі ст. 84 Земельного кодексу України право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону. Зазначені органи становлять єдину систему органів державної виконавчої влади, які перебувають в ієрархічному підпорядкуванні. Ці органи є суб’єктами державної влади в межах своєї компетенції. Як відомо, тільки власник земельної ділянки може реалізувати правомочність щодо розпорядження нею у встановленому порядку. Органи державної виконавчої влади здійснюють функції суб’єкта права державної власності на землю в межах компетенції, визначеної законом. В Земельному кодексі (ст. ст. 13; 16; 17) передбачено, що до повноважень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій у галузі земельних відносин належить розпорядження землями державної власності в межах, визначених Земельним кодексом. Компетенція цих органів щодо здійснення правомочностей суб’єкта права державної власності на землю розмежована Земельним кодексом України. Так, згідно зі статтями 122 та 149 ЗК районні державні адміністрації на їх території розпоряджаються державною землею шляхом надання у постійне користування та вилучення земельних ділянок в залежності від їх розташування та з урахуванням конкретних потреб. Крім цього, районні державні адміністрації вправі розпоряджатися землями державної власності шляхом передачі їх в оренду (ст. 124 ЗК), у власність (ст. 118 ЗК) та продажу (ст. 128 ЗК).
Суб’єктами права комунальної власності на землю виступають територіальні громади сіл, селищ та міст. Територіальною громадою села, селища чи міста Закон України “Про місцеве самоврядування в Україні” вважає сукупність жителів відповідного населеного пункту. Відповідно до Конституції України (ст. 140) місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою як безпосередньо (наприклад, шляхом проведення місцевого референдуму), так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі комітети. Однак, Земельний кодекс України не передбачає вирішення такого питання місцевого самоврядування як розпорядження землями комунальної власності безпосередньо територіальною громадою. Реалізацію повноважень суб’єкта права комунальної власності на землю Земельним кодексом покладено на органи місцевого самоврядування – сільські, селищні та міські ради. Саме вони здійснюють розпорядження землями комунальної власності шляхом відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод, надання їх в постійне користування та передачі в оренду.
Слід зазначити, що Земельний кодекс України надав право територіальним громадам сіл, селищ та міст об’єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління цими землями здійснюють районні або обласні ради.
Органи державної влади та місцевого самоврядування виступають продавцями земельних ділянок відповідно державної та комунальної власності. Згідно з Перехідними положеннями Земельного кодексу до розмежування земель державної і комунальної власності продаж земельних ділянок у межах населених пунктів (крім земель, переданих у приватну власність), здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів – відповідні органи державної виконавчої влади (місцеві державні адміністрації). Після проведення розмежування земель державної і комунальної власності продаж земельних ділянок здійснюватиметься також органами державної виконавчої влади і в межах населених пунктів щодо земель державної власності.
Сільські, селищні або міські ради можуть делегувати повноваження щодо розпорядження землями комунальної власності шляхом укладення договорів купівлі-продажу виконавчим органам місцевого самоврядування або представницьким органам місцевого самоврядування чи місцевим державним адміністраціям. В той же час органи державної виконавчої влади можуть також делегувати повноваження щодо продажу земельних ділянок із земель державної власності органам місцевого самоврядування.
У випадках, прямо передбачених Земельним кодексом, продавцем земельних ділянок державної власності може виступати Кабінет Міністрів України.
Відомо, що окремі власники земельних ділянок та земельних часток (паїв) – потенціальні продавці тимчасово не мають права продавати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї). Так, згідно Перехідних положень Земельного кодексу громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України – власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.
У зв’язку із введенням мораторію на відчуження певних земельних ділянок та земельних часток (паїв) слід звернути увагу на таку обставину. Дія мораторію не поширюється на відчуження шляхом продажу земельних часток (паїв), власниками яких є іноземці та особи без громадянства. Це обумовлено тим, що Земельний кодекс України забороняє набуття такими громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, окрім отримання їх у спадщину. Тому іноземний громадянин чи особа без громадянства, яка на законних підставах стала власником земельної частки (паю), не має права отримати замість цієї частки (паю) виділену в натурі (на місцевості) земельну ділянку і стати її власником, оскільки йдеться про земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Єдиним виходом із цієї ситуації для такої особи залишається відчуження земельної частки (паю) на підставі будь-якої цивільно-правової угоди, включаючи і купівлю-продаж. При цьому слід підкреслити, що таке відчуження можливе як на користь громадянина України, так і на користь юридичної особи України.
Не повинна поширюватися дія мораторію і на відчуження в тому числі і шляхом продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення прийнятих у спадщину іноземними громадянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами, які зобов’язані здійснити відчуження таких ділянок протягом одного року.
Покупцями земельних ділянок, які продаються із земель державної або комунальної власності можуть виступати, перш за все, громадяни України та юридичні особи, засновані громадянами України і юридичними особами України. Ці суб’єкти можуть укладати договори купівлі-продажу та набувати у власність земельні ділянки як за рахунок земель сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення. При цьому необхідно враховувати обмеження, закріплені Земельним кодексом. Так, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України та юридичні особи України, які відповідають вимогам, передбаченим ст. 130 Земельного кодексу. Згідно з цією статтею набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть лише ті громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи вже займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. Такі ж ділянки для зазначених цілей можуть набувати і юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.
Зазначена стаття закріплює переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення окремими покупцями. Таке право мають, зокрема, громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.
Що ж стосується покупців земельних ділянок несільськогосподарського призначення, то вони теж повинні відповідати певним вимогам. Так, їм необхідно мати статус суб’єкта підприємницької діяльності, особа повинна мати у власності об’єкти нерухомого майна на відповідній земельній ділянці або ж приватизувати об’єкти незавершеного будівництва.
Не можуть бути покупцями земельних ділянок із земель державної та комунальної власності юридичні особи України, засновані виключно на державній і комунальній власності, або ж засновані особами без громадянства чи іноземними фізичними та юридичними особами, у статутному фонді яких є частка державної чи комунальної власності, засновані громадянами і юридичними особами України разом з іноземними фізичними та юридичними особами.
Окремі покупці відповідних земельних ділянок повинні відповідати спеціальним вимогам. Так, іноземні фізичні та юридичні особи, особи без громадянства мають право на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами у разі придбання об’єктів нерухомого майна.
Вимоги щодо земельної ділянки як предмета угоди, змісту цих угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажу земельних ділянок закріплені в Земельному кодексі України.
Поняття земельної ділянки міститься у ст. 79 ЗК України, яка визначає земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому закон підкреслює, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Крім того, відповідно до п. 3 ст. 79 ЗК України право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
В той же час п.п. 4; 5 ст. 373 Цивільного кодексу встановлено, що власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд відповідно до цільового призначення саму земельну ділянку, а також все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. Але реалізація цивільно-правових приписів, що стосуються використання земельної ділянки її власником “на свій розсуд” значною мірою обмежена цільовим призначенням конкретної земельної ділянки. Невиконання вимог щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно зі ст. 211 ЗК є одним із порушень земельного законодавства. Крім того, відповідно до ст. 143 ЗК України у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням у судовому порядку право на таку земельну ділянку примусово припиняється.
Слід також звернути увагу й на те, що можливість власника земельної ділянки використовувати все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб, певною мірою обмежена. Це пов’язано з тим, що власник земельної ділянки не може виходити за межі прав власників земельних ділянок, встановлених ст. 90 ЗК України.
Предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки може виступати конкретна, індивідуально-визначена на місцевості земельна ділянка певної конфігурації, відповідної площі та правового режиму. Тому, при укладенні такого договору сторони мають чітко вказувати місцезнаходження земельної ділянки, її площу, цільове призначення, склад угідь та її правовий режим.
При відчуженні земельних ділянок фізичними та юридичними особами в договорі має бути названий документ, який посвідчує право власності на земельну ділянку, а саме державний акт на право власності на землю. Цей документ підтверджує той факт, що особа є дійсним і законним власником земельної ділянки та має право відчужувати таку земельну ділянку.
В договорі необхідно зазначити, що на земельну ділянку немає заборони на її відчуження. Таку інформацію до створення єдиної реєстраційної системи прав на землю та нерухомість можуть надати місцеві органи Держкомзему України. Саме ці органи здійснюють реєстрацію прав на земельні ділянки та ведуть державний земельний кадастр. У випадку, коли конкретна земельна ділянка має певні обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі купівлі-продажу мають бути зазначені не тільки зміст цих обтяжень та обмежень, а й підстави їх встановлення. Йдеться, зокрема, про заставу, сервітути, оренду та ін. Слід також мати на увазі, що право на земельну ділянку може бути обмежено законом чи договором шляхом встановлення заборони на продаж або інше відчуження певним способом протягом встановленого терміну, заборони передачі в оренду (суборенду), права на переважну купівлю у разі її продажу, умови розпочати і завершити забудову ділянки протягом встановлених строків тощо.
В залежності від того, кому належить земельна ділянка (до якої форми власності вона відноситься), існують певні особливості щодо її купівлі-продажу. Зокрема, ст. 127 ЗК України регулює особливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності. Так, відповідно до цієї статті предметом купівлі-продажу та інших цивільно-правових угод можуть бути: земельні ділянки несільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, які знаходяться під об’єктами нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок і які перебувають у користуванні (в тому числі на умовах оренди) юридичних та фізичних осіб; земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна громадян і юридичних осіб, що не мають юридично оформлених документів на право користування такими земельними ділянками: незабудовані земельні ділянки, що приватизуються під забудову суб’єктами підприємницької діяльності шляхом проведення земельних торгів; земельні ділянки під об’єктами незавершеного будівництва. Органи державної виконавчої влади та місцевого самоврядування мають право відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з державної і комунальної власності у приватну. В цих випадках відповідно до ст. 130 ЗК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути земельні ділянки, призначені і для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При цьому слід мати на увазі, що закріплений у п. 15 Перехідних положень ЗК України мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення не поширюється на випадки відчуження таких ділянок органами державної влади та місцевого самоврядування з державної та комунальної власності.
До основних способів продажу земельних ділянок відноситься конкурентний продаж та викуп земельних ділянок під об’єктами нерухомого майна. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватися обов’язково на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів. Процедура проведення земельних торгів встановлена приписами, зосередженими в главі 21 Земельного кодексу. У випадку, коли потенційному покупцеві земельної ділянки належать розташовані на ній будівлі та споруди, така земельна ділянка підлягає продажу не на конкурентних засадах, а шляхом викупу цієї земельної ділянки власником об’єктів нерухомого майна.
Певними особливостями характеризується продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної або комунальної власності іноземним державам та іноземним юридичним особам. Так, ст. 129 Земельного кодексу встановлює додаткові вимоги до покупців земельних ділянок та конкретно визначає їх цільове призначення для цих покупців, дещо інакше визначає продавців земельних ділянок, передбачає додаткові стадії у процесі продажу земельних ділянок. До продавців земельних ділянок із земель державної і комунальної власності названа стаття відносить Кабінет Міністрів Україну, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київську та Севастопольську міські державні адміністрації, сільські, селищні, міські ради. Районні ж державні адміністрації не наділені повноваженнями щодо продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення іноземним державам чи іноземним юридичним особам.
Покупці земельних ділянок (іноземні держави та іноземні юридичні особи) повинні відповідати вимогам як Земельного кодексу, іншим законам України (наприклад, Закону України “Про зовнішньоекономічну діяльність”), так і умовам міжнародних договорів України.
Іноземні держави можуть набувати у власність шляхом укладення договору купівлі-продажу земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів, тобто за умови встановлення з Україною дипломатичних відносин у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Згідно зі ст. 85 Земельного кодексу іноземні держави можуть придбати у власність земельні ділянки із земель державної та комунальної власності виключно за одним цільовим призначенням, а саме – для розміщення дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій.
Набуття земельних ділянок іноземними юридичними особами шляхом укладення договорів купівлі-продажу може здійснюватися лише у межах населених пунктів у разі придбання такою особою об’єктів нерухомого майна або ж для спорудження об’єктів, пов’язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні. За межами населених пунктів ці особи можуть набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення шляхом купівлі-продажу в разі придбання об’єктів нерухомого майна. При цьому слід мати на увазі, що згідно зі ст. 129 ЗК України земельні ділянки можуть бути продані лише тим іноземним юридичним особам, які мають зареєстровані у встановленому порядку постійні представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
Процедура купівлі-продажу земельних ділянок за участю іноземних держав та іноземних юридичних осіб включає здійснення комплексу організаційно-правових заходів, пов’язаних із підготовкою до продажу конкретної земельної ділянки, проведення погодження такого продажу з Верховною Радою України та Кабінетом Міністрів України.
Продаж земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам та іноземним юридичним особам має здійснюватися з додержанням вимог, визначених ст. 129 ЗК України.
Начальник управління
юстиції Я.І. Мельник
